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Climax

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Vendre à découvert sur le marché immobilier

Vendre à découvert sur le marché immobilier revient à parier sur la baisse des prix de l'immobilier (ou des instruments financiers liés à l'immobilier).

Bien que cette stratégie soit rarement simple, elle peut servir soit de couverture, soit de transaction purement directionnelle liée à des thèses macroéconomiques, de crédit ou démographiques.

Vous trouverez ci-dessous les principaux avantages et inconvénients de la vente à découvert sur le marché immobilier, ainsi que les facteurs secondaires qui influencent à la fois le risque et le rendement.

Points clés à retenir :

➡️ La vente à découvert sur le marché immobilier permet de couvrir l'exposition ou d'exprimer des opinions macroéconomiques sur l'inflation, les taux d'intérêt et le risque de crédit.

➡️ Les avantages comprennent la diversification du portefeuille, l'alignement macroéconomique thématique et le ciblage des pressions structurelles sur l'accessibilité financière.

➡️ Les risques comprennent la lenteur ou l'absence de baisse des prix, les mesures de soutien gouvernementales, la fragmentation régionale et les coûts élevés de la vente à découvert.

➡️ Le risque d'exécution est élevé ; les instruments tels que les REIT, les ETF ou les MBS ne suivent pas toujours directement les prix de l'immobilier.

➡️ Les alternatives consistent à cibler le risque de crédit hypothécaire ou à utiliser des options, des ETF ou des dérivés de crédit.

Avantages de la vente à découvert sur le marché immobilier

Diversification et non-corrélation

Les positions courtes sur l'immobilier peuvent servir à diversifier les portefeuilles fortement exposés à ce secteur (ou au risque actions plus large), que ce soit par le biais de REIT, de la propriété directe ou de titres liés aux prêts hypothécaires.

En période de ralentissement économique, ces positions courtes peuvent agir comme une source de rendement inverse, équilibrant l'exposition tout au long des cycles économiques.

Il est important de noter que les positions courtes n'ont pas toujours besoin de baisser pour remplir leur fonction.

Prenons l'exemple d'un trader qui suit une stratégie 2x longue/1x courte (c'est-à-dire qui aboutit à un bêta standard de 1x sur les actions).

Si les positions longues gagnent 20 % avec un effet de levier de 2x et que les positions courtes perdent 5 % (en tenant compte des pertes en capital et des coûts de portage), le rendement net est de +15 %, ce qui représente une amélioration significative par rapport à un gain direct de 10 % provenant d'une allocation standard 1x uniquement longue.

Expression d'une vision macroéconomique

La vente à découvert sur le marché immobilier peut constituer un pari macroéconomique.

Si vous pensez que l'inflation est plus persistante que ne le prévoient les marchés, que les taux d'intérêt resteront élevés ou que le niveau d'endettement des ménages est insoutenable, la vente à découvert sur le marché immobilier vous permet d'exprimer cette thèse.

Cela devient un moyen de tirer profit du resserrement macroéconomique sans vendre à découvert des actions plus largement.

Pressions démographiques et liées à l'accessibilité

De nombreux pays développés sont confrontés au vieillissement de leur population, à la baisse du taux de natalité et à l'impossibilité pour les jeunes générations d'accéder à la propriété en raison de problèmes d'accessibilité financière.

Ces pressions démographiques à long terme, combinées à une faible croissance des salaires par rapport à l'inflation des actifs, peuvent ralentir la croissance de la demande immobilière au fil du temps.

Cela crée un plafond structurel potentiel pour les prix sur les marchés surévalués.

Inconvénients de la vente à découvert sur le marché immobilier

Le marché immobilier est rigide à la baisse

Contrairement aux actifs liquides, les prix de l'immobilier baissent lentement.

Les vendeurs peuvent retirer leurs annonces plutôt que de baisser leurs prix, ce qui entraîne une faible activité sur les marchés plutôt qu'une baisse des prix. Les offres et les demandes ne doivent pas nécessairement correspondre.

Les stocks s'ajustent lentement et les ventes en difficulté prennent souvent du temps à se concrétiser. De plus, des interventions telles que les interdictions de saisie, les mesures de tolérance et les baisses de taux peuvent retarder la découverte du prix réel.

Pour ces raisons, il est extrêmement difficile de choisir le bon moment pour vendre à découvert sur le marché immobilier, et être en avance peut être tout aussi préjudiciable que se tromper.

Asymétrie des réponses politiques

Le logement est protégé sur le plan politique. Les gouvernements ont tout intérêt à stabiliser ou à faire grimper les prix de l'immobilier, compte tenu de leur importance économique et sociale.

Les décideurs politiques réagissent souvent en accordant des subventions, des incitations fiscales, des prêts à faible taux d'intérêt, en recourant à l'assouplissement quantitatif et en achetant directement des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).

De nombreux prêts hypothécaires américains bénéficient également d'un soutien fédéral implicite ou explicite.

Ces mesures de soutien peuvent retarder ou invalider une thèse baissière sur les prix de l'immobilier.

Inélasticité et fragmentation

Le marché immobilier est fragmenté selon la géographie, les niveaux de revenus et les structures de crédit.

Vendre à découvert le marché immobilier américain à l'échelle nationale peut faire passer à côté d'importantes divergences régionales.

De plus, il est difficile de vendre à découvert directement des biens immobiliers.

Les instruments tels que les REIT hypothécaires ou les ETF de constructeurs immobiliers ne sont souvent pas bien corrélés aux prix réels des logements.

Le risque d'exécution est élevé en raison des inadéquations entre votre thèse et votre transaction.

Couverture à long terme contre l'inflation dans les actifs réels

Le logement n'est pas nécessairement une excellente couverture contre l'inflation à court terme, car il est sensible au crédit et aux taux d'intérêt à court terme.

Mais à plus long terme, il peut constituer une forme de protection contre l'inflation.

Même dans un contexte de hausse des taux, les prix nominaux peuvent rester élevés en raison de l'offre limitée et de l'illiquidité générale.

Dans les villes où les lois sur le zonage sont strictes et où les actifs sont rares, les prix peuvent rester élevés, voire augmenter, malgré les difficultés macroéconomiques.

Mais il faut également noter que les réalités financières du logement ne se limitent pas au rendement nominal et à l'inflation (c'est-à-dire à la compensation des deux pour déterminer le pouvoir d'achat).

Il est également important de tenir compte des coûts de possession et des coûts de transaction.

Le logement peut consommer plusieurs pour cent de sa valeur chaque année en raison des taxes foncières, de l'entretien, des réparations, des assurances et des rénovations périodiques.

La demande immobilière est démographique et structurelle

Même avec des valorisations élevées, la demande immobilière pourrait persister en raison de la croissance démographique, de l'immigration, des préférences en matière de mode de vie et des politiques gouvernementales.

Les attitudes culturelles à l'égard de la propriété, les avantages fiscaux et les contraintes de zonage peuvent soutenir la demande de manière structurelle.

Parier contre le logement revient à sous-estimer ces facteurs de demande à long terme et bien ancrés.

Coûts de portage et contraintes à court terme

La vente à découvert entraîne des coûts permanents, tels que les intérêts sur marge, les frais d'emprunt ou les primes d'options de vente.

Selon l'instrument que vous utilisez, ces coûts peuvent s'accumuler.

Certains instruments peuvent également être illiquides ou soumis à des restrictions de vente à découvert.

Recadrage stratégique et considérations de second ordre

S'agit-il vraiment d'une baisse des prix ou d'une détérioration du crédit ?

Plutôt que de vendre à découvert directement les prix immobiliers, il serait peut-être plus judicieux de cibler les instruments vulnérables au risque de crédit hypothécaire.

Cela inclut les émetteurs de prêts hypothécaires à risque, les titres adossés à des créances hypothécaires non garantis par une agence gouvernementale ou les entreprises dépendantes des volumes de refinancement.

Les prix immobiliers pourraient rester stables même si les conditions de crédit se détériorent, en particulier si les défauts de paiement augmentent et que les conditions de prêt se resserrent.

Que vendez-vous à découvert exactement ?

Le terme « vente à découvert dans le secteur immobilier » recouvre un large éventail d'instruments possibles. Vendez-vous à découvert :

• Les prix immobiliers nationaux ou régionaux ?

• Les actions des constructeurs immobiliers cotés en bourse ?

• Les REIT hypothécaires ou les gestionnaires de prêts hypothécaires ?

• Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) ?

• Les plateformes de prêt ou les ETF immobiliers ?

Chacun de ces instruments présente une sensibilité unique aux taux d'intérêt, aux conditions de crédit, à la réglementation ou aux cycles macroéconomiques, et peut se comporter différemment.

Comment vendre à découvert le marché immobilier ?

Il existe plusieurs façons d'exprimer une opinion baissière sur l'immobilier :

• Vendre à découvert des actions de constructeurs immobiliers – via des actions individuelles ou des ETF tels que XHB ou ITB

• Vendre à découvert des ETF immobiliers – tels que IYR ou VNQ

• Titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) – via une exposition directe ou par le biais d'options/produits dérivés

• Credit Default Swaps (CDS) – sur des tranches de MBS, comme cela a été fait de manière célèbre en 2008, bien qu'il s'agisse d'un actif institutionnel

• Options et contrats à terme – ciblant les indices REIT, les actions liées à l'immobilier ou les MBS

• Marchés prédictifs ou plateformes de paris – dans les juridictions où cela est légal

Chaque voie présente des profils différents en termes de liquidité, de coût, d'effet de levier et de risque.

Comment cela s'inscrit-il dans votre vision macroéconomique globale ?

La vente à découvert de biens immobiliers est étroitement liée à des thèmes macroéconomiques plus larges :

• Inflation persistante

• Croissance stagnante ou fragile

• Rigidité des taux d'intérêt

• Saturation de l'endettement des ménages

• Volonté du gouvernement d'intervenir

• Réforme du zonage ou fragmentation politique

Vous ne vous contentez pas de vendre à découvert des biens immobiliers, vous prenez position sur l'ensemble de l'écosystème du crédit, de la politique, de la démographie et de la psychologie des investisseurs.

Comment cette vision s'inscrit-elle dans vos choix financiers personnels ?

Parfois, « vendre à découvert » un bien immobilier n'est pas une question d'instruments financiers, mais plutôt de mode de vie et d'allocation de capital.

Si vous pensez que les rendements nominaux à long terme des prix immobiliers correspondent à peu près à l'inflation (ou sont tout simplement inférieurs à vos besoins) et que vous tenez compte des éléments suivants :

• Les coûts de mise en conformité et d'entretien

• Les taxes foncières et les coûts de transaction

• L'illiquidité et le coût d'opportunité des capitaux propres immobilisés

Vous pouvez également considérer l'accession à la propriété non pas comme un investissement, mais comme un choix de consommation, c'est-à-dire une dépense liée au mode de vie qui offre des avantages non financiers tels que la stabilité, l'autonomie ou la vie de famille.

Cette perspective redéfinit complètement le « débat sur le logement » et dissocie les choix personnels en matière de logement de la logique d'investissement.

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Le trading de CFD implique un risque de perte significatif, il ne convient donc pas à tous les investisseurs. 74 à 89% des comptes d'investisseurs particuliers perdent de l'argent en négociant des CFD.